Trieste rappresenta, all’interno della Regione Friuli Venezia Giulia, la città con il maggior numero di alloggi rientranti nella categoria “edilizia residenziale pubblica”.
Questa peculiarità ha, ovviamente, alcune importanti ripercussioni sul mercato delle compravendite.
Capita, infatti, che immobili appartenenti al patrimonio di edilizia economica e popolare vengano messi in vendita.
Non ci occuperemo qui della “prima vendita” dell’alloggio, che riguarda solo determinate categorie di soggetti appositamente individuati dall’Ente preposto, quanto piuttosto alla eventuale “seconda vendita”, ossia la vendita da parte di quelle stesse categorie di soggetti specifici che avevano precedentemente acquisito l’immobile.
Quando un alloggio di edilizia economica e popolare viene venduto “in prima battuta”, l’interesse sotteso a questa vendita è quello di rendere accessibile a nuclei familiari a basso reddito la propria casa di abitazione, a condizioni più vantaggiose, dal punto di vista finanziario, rispetto al normale mercato degli immobili.
Si vuole, in pratica, aiutare le famiglie più bisognose a conseguire la proprietà dell’abitazione principale.
Perché questo aspetto è così importante? Perché, al fine di non perdere di vista questo interesse fondamentale e di evitare facili speculazioni, l’alloggio in questione viene poi “bloccato” per un lasso di tempo determinato (dieci anni). Il proprietario, in pratica, non potrà vendere questo alloggio per i successivi dieci anni (in realtà, non potrà alienarlo neanche ad altro titolo, né costituire su di esso un diritto reale di godimento diverso dalla proprietà, come l’usufrutto).
Qualsiasi atto compiuto in violazione di questo obbligo sarà nullo.
La domanda, a questo punto, è la seguente: un alloggio di questo tipo può essere messo in vendita prima della scadenza dei dieci anni?
Potresti pensare, da quanto scritto sopra, che ciò non sia possibile… Ma attenzione! Un conto è vendere, un altro è mettere in vendita…
Cosa si intende con questo?
L’effetto traslativo non potrà prodursi, cioè l’acquirente non potrà diventare proprietario fino alla scadenza del termine stabilito dalla legge, ma potrà essere comunque stipulato un contratto preliminare di compravendita, anche ad effetti anticipati, tra venditore ed acquirente.
Spieghiamo meglio questo punto: ipotizziamo che l’attuale proprietario di un alloggio rientrante nella categoria di edilizia economica e popolare abbia acquistato l’immobile 9 anni fa.
Oggi decide di metterlo in vendita, per quanto non siano trascorsi i 10 anni di limitazione legale. Se vendesse oggi, in senso tecnico, il contratto di compravendita sarebbe nullo per violazione di una norma imperativa.
Ma se, diversamente, dovesse semplicemente trovare un acquirente, e con questi stipulasse un contratto preliminare di vendita, tale contratto risulterebbe valido. L’importante è che la data del rogito sia successiva alla scadenza del divieto (dunque, nella nostra ipotesi, avvenga non prima di un anno).
Questa regola, come detto, vale anche nel caso specifico di contratto preliminare ad effetti anticipati.
Che cos’è un contratto preliminare ad effetti anticipati? Un contratto nel quale gli effetti della compravendita (rectius: le prestazioni tipiche della compravendita) vengono anticipati rispetto al rogito: dunque, il promissario acquirente potrà entrare in casa e dovrà pagare il prezzo della vendita, nonostante la compravendita non si sia ancora perfezionata.