La comparazione come mezzo di stima

Nel precedente articolo abbiamo introdotto una regola di buon senso, che risulta essere anche una regola fondamentale del funzionamento di un mercato.

Nell’ultima parte del post abbiamo fatto un esempio, immaginando degli immobili simili posti in vendita a prezzi diversi, immaginando che cosa succeda a quel punto.

Abbiamo, senza rendercene conto e ragionando “a posteriori”, effettuato una comparazione.

Abbiamo, cioè, confrontato un certo numero di immobili tra di loro, immaginandoli tutti simili (addirittura, astrattamente, uguali). Ne abbiamo poi parlato in termini di prezzo di offerta, cioè quanto i venditori vogliano farseli pagare, e ci siamo astrattamente resi conto, in modo intuitivo, che la domanda di immobili (cioè quella degli acquirenti) tenderà, dopo aver esaurito rapidamente gli immobili offerti sottovalore (le “occasioni imperdibili”) a posizionarsi nella media del mercato, dove si posizioneranno anche i venditori, di conseguenza.

In questo senso, comparando un gran numero di immobili simili, abbiamo trovato il punto di equilibrio (ma sarebbe meglio dire “la fascia di equilibrio”) che mette d’accordo un venditore ordinario con un acquirente ordinario.

Questa comparazione tra immobili simili sta alla base del tipo più importante di stima immobiliare, ovvero la stima con approccio comparativo al mercato (che, tecnicamente, siamo soliti definire MCA, market comparison approach).

Avendo un numero sufficiente di comparabili (cioè di immobili simili a quello che bisogna stimare), il più probabile valore di mercato (che verosimilmente sarà molto vicino al prezzo di vendita) è dato dalla media fra i valori degli altri immobili.

Qualche nostro lettore, giustamente, potrebbe dire che un approccio simile è tautologico: uso i valori di altri immobili in vendita per definire quello del mio immobile in vendita… Ma chi ha definito gli altri valori? Rispondiamo molto brevemente: se i dati che utilizzo sono solo quelli dell’offerta di mercato, cioè dei prezzi degli immobili in vendita, nessuno li ha definiti. Perché manca un passaggio fondamentale, che trasforma l’estimo immobiliare in una disciplina che non è alla mercé degli agenti immobiliari, ma è frutto del mercato: le compravendite reali.

Spostiamo dunque l’attenzione dall’offerta di mercato (quel che è oggi in vendita, ma che nessuno ha ancora comprato) alle compravendite reali (ciò che è stato già venduto).

Perché le compravendite reali sono fondamentali nelle stime immobiliari? Perché quei valori (che sono definiti da prezzi reali di vendita) sono stati “ripuliti” dalla variabile, per esempio, dello sconto in trattativa. Io potrei aver pubblicato un annuncio immobiliare a 100k euro, ma aver venduto poi a 90k. Ed è chiaro che il dato che mi interessa di più sono quei 90k, perché solo quel dato rispecchia una situazione di mercato reale. L’altra è, verosimilmente, la mia aspettativa. La mia richiesta da venditore, che però nella realtà è stata disattesa.

I valori a cui devo fare riferimento in primo luogo, sono dunque i valori (prezzi, in questo caso) di compravendite già avvenute, ed avvenute, si badi, il più recentemente possibile.

Attraverso il dato dei prezzi pagati in compravendite reali e recenti per immobili simili a quello che devo stimare, ho uno strumento fondamentale che mi permette di prevedere una forbice entro cui l’immobile che mi interessa verrà venduto.

Per oggi ci fermiamo qui.

Nel prossimo post andremo a capire meglio come funziona questo processo e quali parametri principali si tendono ad utilizzare.