Sta generando molta apprensione tra gli operatori del settore immobiliare, oltre che tra i proprietari di immobili che intendono metterli in vendita, il contenuto della risposta all’interpello 133/2025 dell’Agenzia delle Entrate.

Iniziamo con l’enucleare il caso concreto da cui l’Agenzia delle Entrate si è mossa:

Una prassi comune a rischio

L’interpello nasce da un caso concreto: due coniugi, comproprietari di un immobile e di una pertinenza, vendono a due soggetti distinti, uno dei quali acquista la nuda proprietà, l’altro l’usufrutto. Una scelta diffusa, spesso dettata da motivazioni familiari o successorie. Tuttavia, secondo l’Agenzia, questa suddivisione implicherebbe due distinti regimi fiscali:

  • Nuda proprietà: esente da IRPEF se l’immobile è detenuto da più di cinque anni (art. 67, c. 1, lett. b del TUIR).
  • Usufrutto: sempre tassabile come “reddito diverso” (art. 67, c. 1, lett. h del TUIR), anche dopo cinque anni di possesso.

Partiamo da un presupposto: questa prassi, per quanto diffusa, non costituisce la situazione “normale”.

Per sgombrare il campo da dubbi e preoccupazioni che stiamo rilevando tra diversi proprietari, qui non si sta parlando del classico caso della vendita di una nuda proprietà (cioè, del caso in cui la parte venditrice ceda alla parte acquirente la nuda proprietà, mantenendo per sé il diritto di usufrutto sull’immobile). In questo caso “normale”, infatti, il regime di tassazione è quello ordinario, e riguarda esclusivamente il valore della nuda proprietà.

Quello di cui invece parla l’interpello 133/2025 è il caso in cui la parte venditrice stia vendendo la piena proprietà dell’immobile e lo “scorporo” tra nuda proprietà e usufrutto avvenga esclusivamente a vantaggio della parte acquirente.

In pratica, al centro della questione vi è la cessione, a soggetti diversi, della nuda proprietà e dell’usufrutto di un immobile. Secondo l’Agenzia delle Entrate, anche quando l’immobile è posseduto da oltre cinque anni – quindi teoricamente escluso da tassazione IRPEF – la quota prezzo relativa all’usufrutto genererebbe sempre una plusvalenza imponibile.

Questo aspetto, peraltro, non dovrebbe stupire. Il regime fiscale sulle plusvalenze fa riferimento, ad oggi, al trasferimento del diritto di proprietà in senso stretto.

Quali possono essere i problemi concreti (e come difendersi)?

Entriamo nel merito delle problematiche concrete: uno degli aspetti più allarmistici relativi all’interpello 133 riguarda la preoccupazione che il venditore si ritrovi, suo malgrado e senza poter fare nulla, vittima di una scelta della parte acquirente che, col suo agire, fa ricadere la quota prezzo dell’immobile imputabile ad usufrutto a tassazione “ordinaria” sulle plusvalenze.

Ebbene, i fatti offrono comunque uno strumento di difesa per il venditore: già in sede di contrattazione preliminare questi può tranquillamente escludere la possibilità per l’acquirente di “scorporare” nuda proprietà ed usufrutto in sede di rogito, sia tramite una clausola esplicita (la soluzione migliore), sia tramite un mero silenzio sul punto, in forza del principio di corrispondenza tra contrattazione preliminare e definitiva (soluzione, questa, seppur giuridicamente impeccabile, che potrebbe comunque dar luogo a controversie interpretative, quindi meglio optare per la prima).

A quel punto, la parte acquirente che voglia procedere, per proprie esigenze, alla cessione del diritto di usufrutto e alla conservazione della nuda proprietà, dovrà farlo necessariamente tramite un atto successivo e separato, che come tale non influirà sulla precedente compravendita, lasciando dunque il venditore indenne dal pagamento di una imposta su una plusvalenza per scelta imputabile ad altri.