La vendita di un immobile proveniente da donazione rappresenta un fattore di potenziale criticità, che deve essere adeguatamente valutato da parte dell’acquirente.
L’acquirente potrebbe, infatti, trovarsi esposto al rischio di riduzione da parte dei legittimari del donante, cioè di quegli eredi cui la legge riserva una quota minima del patrimonio ereditario.
Qui ci soffermeremo brevemente soltanto su uno specifico aspetto della vendita di beni provenienti da atti di liberalità (altro modo per definire la donazione), ovvero: può il promissario acquirente di un immobile rifiutarsi di stipulare un contratto definitivo, dopo aver firmato un preliminare, se l’immobile oggetto di vendita è stato donato al promittente venditore?
La risposta a questo quesito, come spesso accade, è “dipende”.
Dipende anzitutto da come si sono sviluppate la fase delle trattative e la stipula del preliminare.
Infatti, l’aspetto centrale che permette al promissario acquirente di potersi rifiutare di stipulare il contratto definitivo di compravendita è dato dalla mancanza di informazioni.
Se il promittente venditore ha omesso di informare il promissario acquirente della provenienza donativa dell’immobile, ecco che il promissario acquirente avrà il diritto di rifiutare la stipula del definitivo, sulla base dell’articolo 1460 del codice civile. Potrà, dunque, eccepire l’inadempimento del venditore in materia di fornire adeguate informazioni.
Il modo migliore per il venditore di tutelarsi è, in questo senso, inserire una clausola specifica già nel contratto preliminare. In questo modo, la sottoscrizione da parte del promissario acquirente vale come accettazione.
Come sempre accade nelle trattative, una adeguata e dimostrabile informazione tra le parti è la migliore garanzia per una conclusione dell’affare senza problemi.