Il calcolo delle imposte in una compravendita immobiliare, per quanto non sia particolarmente complesso, richiede comunque una certa attenzione, in particolare rispetto alle caratteristiche soggettive del venditore.

Andiamo rapidamente a schematizzare il funzionamento dell’imposizione fiscale.

Venditore non soggetto IVA

Se la vendita non è effettuata da un soggetto IVA, cioè, fondamentalmente, è effettuata da un privato che non agisce nell’esercizio di un’impresa, si applica l’imposta di registro con aliquota al 9% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per un ammontare di 50 euro ciascuna. Questo è quello che potremmo definire il “regime fiscale ordinario”.

Da questa situazione bisogna tener distinto il caso in cui l’acquirente benefici delle agevolazioni prima casa: in questo caso l’imposta di registro è abbattuta al 2%, mentre l’ipotecaria e la catastale si applicano come sopra.

Venditore soggetto IVA

Questo caso è un po’ più complesso, poiché esistono diverse opzioni:

  1. Se la casa è stata costruita o ristrutturata dall’impresa venditrice da meno di 5 anni, alla compravendita si applica l’aliquota IVA del 10% (ridotta al 4% se l’acquirente sta comprando la “prima casa”). Il compratore dovrà, inoltre, pagare l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura di 200 euro ciascuna.
  2. Se la casa è, invece, stata costruita o ristrutturata dall’impresa venditrice da più di 5 anni il venditore può scegliere se considerare la compravendita come IVA imponibile o IVA esente.
    Se opta per l’imponibilità, si applica la regola del punto 1. Se, viceversa, opta per il contratto “IVA esente” si applica la regola generale, come se il venditore non fosse soggetto IVA.

Base imponibile

Ma qual è il valore su cui calcolare le imposte in misura proporzionale?

Per quanto riguarda l’imposta di registro, si utilizza come base imponibile, normalmente, il cosiddetto “valore venale” del bene, che è semplicemente il prezzo dichiarato nel contratto.
Può accadere, tuttavia, qualora l’acquirente di una abitazione sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’impresa, che questi opti per il prezzo-valore. Il prezzo-valore è dato dal valore catastale del bene, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente [nel momento in cui si scrive, 115,5 per la prima casa e 126 negli altri casi].

Nel caso di compravendita soggetta a IVA, invece, la base imponibile è sempre il prezzo dichiarato nel contratto.

Esempi Acquisto un appartamento che costa 100mila euro da un privato come me.
Se questo appartamento è la mia prima casa, pagherò 2000 euro di imposta di registro, più 100 euro di ipotecaria e catastale (50+50). Se, invece, NON è la mia prima casa, pagherò 9000 euro di imposta di registro, più 100 di ipotecaria e catastale (50+50).
Ma se, per ipotesi, il valore catastale del bene sia inferiore al prezzo pattuito (mettiamo, ad esempio, che la rendita catastale sia di 700 euro, che moltiplicata per 115,5 [prima casa] fa 80.850 euro) posso scegliere di pagare le imposte su questo valore.
Se acquisto da una impresa che ha ristrutturato o costruito l’appartamento da meno di 5 anni, dovrò versare [se sto acquistando la mia prima casa] 4mila euro di IVA, più 600 euro di registro, ipotecaria e catastale (200+200+200), o, se non sto acquistando la prima casa, 10mila euro di IVA, più 600 euro di registro, ipotecaria e catastale (200+200+200).