Che cosa significa “assegnare un valore” a un immobile?

Quando ci si approccia ad una agenzia immobiliare, la prima cosa che questa fa è dare un valore al tuo immobile.

Si tratta di una operazione fondamentale quanto complessa, ma che non nasce, come forse i meno esperti pensano, da cifre sparate a casaccio.

Si tratta, viceversa, di applicare correttamente al caso concreto quegli strumenti offerti da una branca dell’economia che risponde al nome di estimo immobiliare.

L’estimo immobiliare, a propria volta, mutua i suoi principi dalla statistica e dalla matematica finanziaria, applicandoli a tutta una serie di situazioni concrete, di tipo tecnico, legale e commerciale, giungendo infine ad individuare il più probabile valore di mercato di un dato immobile.

Chi segue Orofé su Instagram avrà avuto modo di vedere, in passato, che ci siamo occupati di spiegare – per sommi capi e con i limiti che quello strumento offre – i principi che regolano una corretta stima immobiliare.

Qui cercheremo di essere un po’ più esaustivi, pur mantenendo sempre il taglio divulgativo che ci contraddistingue.

Il nostro blog, infatti, è pensato per dare delle infarinature a chi non ha dimestichezza con certe dinamiche, così da far comprendere che certi numeri che possono apparire casuali, sono (o, meglio, dovrebbero essere) sempre frutto di uno studio a monte.

In questa introduzione alla tematica delle stime immobiliari, ci concentreremo su un principio di conoscenza comune, che sta alla base di qualsiasi ricerca del valore di un immobile sul mercato: nessuna persona informata correttamente è disposta a spendere di più per acquistare un immobile, quando deve scegliere tra due immobili uguali.

Facciamo subito una considerazione: due immobili uguali, seppur esistano astrattamente, non esistono concretamente. Un qualsiasi minimo particolare, come l’accessibilità, l’esposizione, o simili, bastano a renderli diversi. Quindi, quando parliamo di immobili uguali, intendiamo immobili simili, cioè che possano essere “sostituiti” l’uno con l’altro, senza differenze apprezzabili.

Rivolgendoci al lettore: se stai cercando casa e vedi due appartamenti di metratura simile, con gli stessi locali, allo stesso piano, nello stesso quartiere, in condizioni manutentive simili ed entrambi liberi – quindi con caratteristiche comparabili l’uno all’altro, senza apprezzabili differenze, ma uno costa duecentomila euro e l’altro ne costa trecentomila, tu quale compreresti?

Ecco, dandoti questa risposta hai già capito che saresti disposto a comprare il primo, ma non il secondo.

Ora immagina un mercato molto più grande, in cui questi appartamenti non sono due ma sono cento, che cosa succede al mercato? Con tutta probabilità, possiamo dirti che una piccolissima parte potrebbe costare 200mila euro, un’altra piccola parte (forse qualcuno in più) verrà offerto sul mercato a 300mila, ma la maggior parte si attesteranno sui 240-260k euro. [abbiamo messo una forbice molto ampia per rendere l’esempio più comprensibile].

Riesci a prevedere che cosa accadrà, a questo punto?

Te lo diciamo noi, anche se sicuramente ci sei già arrivato: chi vende sottovalore vende subito, chi vende a prezzo (ma sarebbe più corretto dire “a valore”) vende velocemente, ma deve sperare che il mercato mantenga una domanda costante o in incremento, chi vorrebbe vendere al di sopra del valore di mercato, verosimilmente non venderà mai, a meno che non si esaurisca prima tutta l’offerta (cosa improbabile), non ci siano immobili su un segmento di mercato superiore offerti ad un prezzo uguale o vicino (altra cosa improbabile), e la richiesta di immobili come il suo permanga. Tradotto: ha messo l’immobile sul mercato ma non ha alcun interesse a venderlo.

Questo meccanismo è alla base dell’assegnazione di un valore ad un immobile.

Nei prossimi articoli del nostro blog ti spiegheremo come funziona concretamente questa assegnazione. Ma per il momento è bene che tu abbia ben chiaro questo principio di buon senso, che è una delle basi che muovono il mercato, immobiliare come di altro tipo.