Quando si acquista una casa, vi sono, ovviamente, dei tributi da versare.

Di tassazione immobiliare in generale abbiamo già parlato qui, e a quell’articolo rinviamo.

Ora, tuttavia, andremo a concentrarci meglio sulla disciplina del cosiddetto “prezzo-valore” che è, ad oggi e da quando è stata introdotto nel 2006, la formula più diffusa di determinazione dell’imponibile nel segmento residenziale.

Nel regime del prezzo-valore, la base imponibile dei tributi è costituita non dal prezzo realmente pattuito tra le parti (esempio: compro casa per 100mila euro), ma dal valore catastale (il meccanismo del valore catastale, e il suo rapporto con la rendita, è già stato accennato nell’articolo precedente e linkato sopra). Andiamo subito a vedere più nel dettaglio – seppur in modo schematico – come opera questa disciplina:

  • il regime del prezzo-valore si applica esclusivamente alle cessioni immobiliari soggette ad imposta di registro; questo esclude dal novero dell’applicazione le cessioni soggette ad IVA.
  • l’acquirente deve essere una persona fisica, cioè un soggetto che non sta agendo in qualità di imprenditore, o comunque nell’esercizio di arti e professioni in generale.
  • il venditore deve essere anch’esso una persona fisica, o, in alternativa, un cedente non soggetto a IVA (ad esempio una associazione), o un’impresa che vende in regime di esenzione IVA (il caso più frequente è quello di una impresa edile che ha costruito o ristrutturato un immobile da più di 5 anni).
  • il bene ceduto deve essere un immobile ad uso abitativo; può anche trattarsi di una pertinenza, senza limiti di numero (non si applicano, in questo caso, i limiti tipici delle agevolazioni “prima casa”) e anche se acquistata separatamente dal bene principale, purché il vincolo pertinenziale risulti inequivocabilmente nell’atto di acquisto; per fare un esempio, se oggi acquisto una casa, e fra 6 mesi acquisto un garage, posso applicare la tassazione basata sul prezzo-valore anche su quest’ultimo, purché nell’atto di vendita risulti che si tratta della pertinenza alla casa che ho comprato precedentemente (e ricorrano, ovviamente, i requisiti oggettivi affinché ciò possa avvenire: un garage a Verona non potrà mai essere pertinenza di un appartamento a Trieste, ma questo è intuitivo).
  • si applica alle cessioni immobiliari, ricomprendendo in questo modo non soltanto le compravendite in senso lato (atti negoziali traslativi della proprietà, cioè compravendite in senso stretto, atti costitutivi o traslativi di altri diritti reali, come l’usufrutto – nuda proprietà), ma anche gli atti aventi natura non negoziale (su tutti, le vendite giudiziali). Per quanto il concetto di compravendita rappresenti, statisticamente, la casistica più rilevante – è ovvio che la maggior parte delle case vengono cedute attraverso un classico atto negoziale che è la compravendita in senso lato – è bene ricordarsi che il prezzo-valore può trovare spazio anche in quelle “vendite” che vengono comunemente definite “aste immobiliari”.
  • il prezzo reale deve sempre essere dichiarato in atto. Non è ammesso, cioè, di simulare il prezzo di vendita: se il corrispettivo pattuito è, per ipotesi, 100mila euro, e l’imponibile tramite prezzo-valore risulta di 80mila, in nessun caso si può omettere o modificare il corrispettivo realmente pattuito e pagato. Un conto è il prezzo pagato, altra la base imponibile, cioè la cifra su cui si versa il tributo (nel nostro caso, ricavata dal valore catastale).

Glossario: che cosa significa “imponibile”? Quando andiamo a determinare l’ammontare di un tributo (quante “tasse” dobbiamo pagare su qualcosa, per dirla in termini semplici) dobbiamo sempre sapere almeno due cose: l’aliquota e la base imponibile. Uscendo per un attimo dal mondo immobiliare, quando andiamo a fare la spesa e paghiamo i nostri prodotti, su ciascuno di essi paghiamo l’IVA (normalmente al 22%, a volte al 10 o al 4%). Quella percentuale che tutti conosciamo è l’aliquota. E la base imponibile? La base imponibile è, in questi casi a noi tutti familiari in quanto quotidiani, il prezzo del prodotto che acquistiamo. Ecco: tornando a noi, la base imponibile del regime del prezzo-valore è, come detto, il valore catastale. Su quella cifra pagheremo le nostre “tasse”.