Nel post precedente abbiamo parlato, per sommi capi, della struttura del Tavolare.

La comprensione di questo aspetto è fondamentale per chi voglia avvicinarsi al mondo immobiliare triestino.

Oggi andiamo a vedere un po’ meglio, seppur mantenendo un taglio divulgativo, come si “leggono” i libri fondiari, e in particolare il libro maestro.

Innanzi tutto ricorda che gli uffici tavolari sono pubblici, quindi liberamente consultabili da chi ne abbia necessità.

  • Il sistema si basa su una struttura reale (ogni immobile ha una scheda giuridica) a differenza del sistema del codice civile, che è personale (registrazioni basate sul soggetto proprietario).
  • Gli elementi fondamentali sono:
    • Libro maestro: suddiviso in tre fogli per ogni unità immobiliare:
      1. Foglio A (di consistenza): descrizione dell’immobile e della sua identificazione catastale.
      2. Foglio B (della proprietà): intestatario del diritto di proprietà o di altro diritto reale.
      3. Foglio C (degli aggravi): eventuali vincoli, ipoteche o servitù gravanti sull’immobile.
    • Collezione dei documenti: raccoglie tutti gli atti giustificativi delle iscrizioni.
    • Mappa catastale: rappresentazione grafica dell’immobile, ma con valore meramente indicativo.

Qui sopra abbiamo riassunto la struttura, fondamentale per la ricerca di qualsiasi immobile.

Ciò che ci interessa oggi è parlare in modo po’ più approfondito del Libro Maestro, dove è scritta la “storia” di tutti gli immobili di Trieste.

Facciamo, tuttavia, un passo indietro: è evidente che ogni immobile è “catalogato” secondo un sistema che deve essere conosciuto a monte.

La ricerca dell’immobile che stiamo cercando può avvenire avendo almeno una delle seguenti informazioni:

Comune e Particella Tavolare

  • Ogni immobile è identificato con una particella tavolare e deve essere specificato il Comune in cui si trova.

Proprietario (Nominativo o Codice Fiscale)

  • È possibile ricercare gli immobili intestati a una persona fisica o giuridica, specificando nome e cognome o codice fiscale.

Numero del C.C. (Corpo Censuario) e Particella Edificiale

  • In alcune ricerche può essere utile indicare il numero del Corpo Censuario (C.C.) se l’immobile è stato individuato in un contesto di frazionamento.

Dati dell’Intavolazione

  • Se si possiedono, possono essere utili informazioni su eventuali atti di provenienza o intavolazioni precedenti (ad es. numero di protocollo o data dell’atto).

Per quanto riguarda il Comune, presta attenzione perché non sempre il comune (nel nostro caso, Trieste), coincide con il comune tavolare (che, per inciso, viene chiamato “catastale”, ma per non generare confusione noi lo chiameremo “tavolare”). Ad esempio, un immobile potrebbe trovarsi nel comune catastale di Trieste, ma nel comune tavolare di Chiadino o di Santa Maria Maddalena Inferiore.

Le suddivisioni amministrative del tavolare sono molto diverse rispetto ai comuni come li conosciamo.

Una volta che abbiamo in mano i dati del nostro immobile, potremo andare a cercare il libro corrispondente, e lì andremo a cercarlo trovando le informazioni che ci servono.

Lo “storico” dell’immobile è suddiviso in 3 fogli, come scritto sopra (nell’immagine, un estratto di un foglio C).

Nel FOGLIO A troviamo la “carta di identità” dell’immobile, cioè il suo corpo tavolare. Ad esempio, stiamo cercando la partita tavolare numero 1 del comune tavolare di Chiarbola Superiore, nella città di Trieste.
Andiamo alla pagina del libro maestro in cui si trova questa partita, e troviamo i dati essenziali dell’immobile, compresi l’indirizzo e il piano.
Queste informazioni possono tornare utili in altri frangenti, ma per ora ci fermiamo qui.

Nel FOGLIO B si trovano, sostanzialmente, le vicende della proprietà o di altri diritti reali di godimento sull’immobile. Troveremo le annotazioni (normalmente scritte in nero) e le cancellazioni (normalmente scritte in rosso). La tipica struttura di questa pagina è di una successione di vicende, che vengono descritte, ad esempio, con la dicitura “In base al contratto di compravendita del 01/01/1900 si intavola il diritto di proprietà di questo corpo tavolare a nome di Tizio e Caia, nati a Pola il 01/01/1880 con quota 1/2 1/2”
Da questo foglio si può, in pratica, vedere tutta la storia dei passaggi di proprietà o di altri diritti reali da quando fu costruito ad oggi. Vengono indicati gli atti di provenienza (nell’esempio appena fornito, una compravendita) e anche le vicende di limitazione della proprietà di tipo giudiziale (ad esempio, può essere annotata una sentenza dichiarativa di fallimento degli iscritti e il nome del curatore fallimentare).

Nel FOGLIO C ci sono tutti gli aggravi relativi alla proprietà. L’aggravio tipico che viene intavolato è l’ipoteca.
Troveremo così una struttura del tipo: “In base al mutuo fondiario del 01/01/1970, si intavola il diritto di ipoteca simultanea a favore della Banca Nazionale dei Pescivendoli e dei Granatieri per lire 1.000.000.000.000, di cui tot imputato a capitale, a peso di (nome del proprietario che ha contratto il mutuo o, semplicemente, indicazione del corpo tavolare e dell’eventuale quota)”.
Come nel foglio B, anche qui le annotazioni saranno scritte in nero e le cancellazioni indicate in rosso.


Ti è chiaro come funziona, a grandi linee, il libro maestro di quei comuni, come Trieste, in cui vige il sistema del catasto tavolare?
Per quanto possa trattarsi di un sistema complicato, in realtà è molto più difficile da spiegare che da consultare sul campo!

Avere idea di come funziona, almeno a grandi linee, è un ottimo modo per avvicinarsi al mercato immobiliare della nostra splendida Trieste.